Les avantages et les inconvénients d’acheter un immeuble en SCI pour un couple et de le revendre en résidence principale
La plus-value réalisée lors de la cession d’un immeuble constituant résidence principale du cédant au jour de la cession est exonérée (CGI, art. 150 U-II, 1°). Constituent la résidence principale du cédant les immeubles dans lesquels le cédant à sa résidence habituelle et effective au jour de la cession. La résidence principale doit donc s’entendre du lieu où le contribuable a son foyer ou son lieu de séjour principal, ou encore le lieu où se situent ses principaux intérêts économiques : il s’agit donc d’une pure question de fait. Cette exonération est acquise lorsque les conditions requises sont remplies, quels que soient les motifs de la cession, la nature de l’habitation, l’importance du prix de cession ou de la plus-value et quel que soit également la destination que l’acquéreur envisage de donner à l’immeuble, même si celui-ci est destiné à être démoli.
La détention d’une résidence principale par l’intermédiaire d’une SCI est une hypothèse fréquente, en pratique. Le problème de l’exonération de la plus-value se posera lors de la cession de l’immeuble par la SCI, celle-ci disposant d’une personnalité juridique faisant écran entre le patrimoine social et les associés et cette personnalité étant reconnue par le droit fiscal.
Principe. L’interposition de la personnalité juridique de la SCI entre l’immeuble et ses associés ne fait pas obstacle au bénéfice de l’exonération de plus-value au titre de la cession d’une résidence principale, la jurisprudence (CE 8 juillet 1998 Monvoisin, Dr.Fisc. 1998, n°41, comm. 882) ayant admis que l’associé d’une société de personnes (tel qu’une SCI) qui occupe à titre de résidence principale un immeuble ou une partie d’immeuble appartenant à cette société et que celle-ci met, en droit ou en fait, gratuitement à sa disposition bénéficie, en cas de cession à titre onéreux de cet immeuble ou de cette partie d’immeuble, de la même manière que s’il avait été lui-même propriétaire, de l’exonération prévue pour la cession d’une résidence principale. Il s’ensuit qu’en cas de vente de l’immeuble par la SCI, les associés ayant leur résidence principale dans cet immeuble peuvent bénéficier de l’exonération de plus-value ; l’exonération s’appliquera également lorsque la vente portera sur les parts de la SCI, dont le régime d’imposition de la plus-value est identique à celui des ventes d’immeubles. Cette exonération s’applique également à la fraction de la plus-value correspondant aux dépendances immédiates et nécessaires du logement occupé par l’associé (BOI-RFPI-SPI-10-20 n° 160, 6 juillet 2016).
L’exonération de plus-value en cas de cession d’une résidence principale détenue par l’intermédiaire d’une société de personnes ne concerne que les résidences principales détenues par l’intermédiaire d’une SCI ; elle ne s’applique pas aux résidences principales détenues par l’intermédiaire d’une société de capitaux (sociétés par actions, SARL) : les associés des sociétés de capitaux ne sont pas assimilés aux associés des sociétés de personnes (CAA Marseille 29 janvier 2002, Dr. Fisc. 2002, n°44-45, comm. 877), quand bien même la société de capitaux pourrait être qualifiée de société à prépondérance immobilière.
Gratuité de l’occupation. Le bénéfice de cette exonération suppose cependant que les associés aient la jouissance gratuite de l’immeuble ; à défaut, c’est-à-dire lorsque la SCI donnera l’immeuble en location à ses associés et que l’immeuble constituera la résidence principale de cet associé-locataire, l’exonération sera refusée.
Prorata de l’exonération. Lorsque, toutes conditions remplies, l’exonération sera applicable elle ne portera cependant que sur la fraction de l’immeuble occupé par l’associé à titre de résidence principale et à concurrence de la quote-part de la plus-value revenant à cet associé.
Lorsque la SCI est constituée entre des parents et leurs enfants mineurs, l’exonération est acquise pour la totalité des parts sociales, puisque les enfants mineurs sont considérés, selon l’article 108-2 du Code civil, avoir leur résidence au domicile de leurs parents. En revanche, si les père et mère ont des domiciles distincts et que seul l’un deux a sa résidence dans l’immeuble, l’exonération ne peut bénéficier qu’à la quote-part de plus-value afférente aux parts sociales détenues par les enfants ayant leur résidence habituelle dans l’immeuble ; la quote-part de plus-value afférente aux parts sociales détenues par les enfants ayant leur résidence avec l’autre parent, dans un autre logement, demeurera soumise à l’impôt (CE 14 février 2001, Orsoni, RJF 5/01, n°623).
Parts sociales démembrées. Une difficulté pratique se présentera lorsque l’associé ayant sa résidence principale dans l’immeuble sera titulaire de parts sociales en pleine propriété et de parts sociales démembrées.
Il convient alors de faire application du principe général selon lequel, lorsque les titres sociaux sont démembrés, l’imposition des bénéfices et revenus d’activité est acquise entre les mains des associés usufruitiers, tandis que l’imposition des produits et gains en capital se réalise entre les mains des associés nus-propriétaires ; dans ces conditions, le prorata d’exonération sera déterminé en additionnant les parts détenues par cet associé tant en nue-propriété qu’en pleine propriété, à l’exclusion des parts détenues seulement en usufruit.
La situation ne sera toutefois pas sans poser de problème lorsque l’occupant de l’immeuble détiendra seulement l’usufruit de tout ou partie des parts sociales : cette situation pose le problème de la qualité d’associé de l’usufruitier des parts sociales, au sujet duquel la jurisprudence refuse de reconnaître à l’usufruitier de parts sociales la qualité d’associé (et ce quelle que soit l’étendue de ses droits statutaires) (Cass. Civ. 3ème 29 novembre 2006, JCP 2007, N, p : 9, Dr. Sociétés 2/07, p : 15) ; il s’ensuit que, compte tenu de l’autonomie de la personnalité juridique de la SCI et faute pour lui de prétendre à la qualité d’associé, l’usufruitier des parts ne saurait se prévaloir de l’exonération pour cession d’une résidence principale.
