LES REVENUS FONCIERS ET LES DÉFICITS : ce qu’il est possible de déduire dans le cadre d’une SCI.
Les revenus fonciers perçus dans le cadre d’une SCI ne sont pas régis par des règles différentes de ceux perçus par les personnes physiques, sauf à tenir compte de la translucidité de la société.
Rappelons, au préalable, que sont considérés comme des revenus fonciers pour l’établissement de l’impôt sur le revenu les revenus des propriétés bâties et non bâties de toute nature lorsqu’ils ne sont pas compris dans les bénéfices d’une entreprise industrielle ou commerciale, d’une exploitation agricole ou d’une profession non commerciale (CGI art. 14). Ces règles s’appliquent aux logements loués nus, à l’exclusion des revenus tirés des locations meublées, qui sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.
Charges déductibles. Les charges déductibles des revenus fonciers perçus par une SCI sont énumérées à l’article 31 du Code général des impôts, et s’entendent :
– des dépenses d’entretien et de réparation : il s’agit des travaux ayant pour objet la remise en état du gros œuvre (toitures, façades…), des canalisations ou de l’installation électrique (BOI-RFPI-BASE-20-30-10 n°50, 3 févr. 2014), remplacement d’une chaudière de chauffage central (CE 13 janv. 1965 n°61104 : RO p. 256, Dupont 1965 p. 178 ; CE 10 mai 1967, n°68354, Dupont 1967 p. 375), remise en état de cheminées anciennes (CE 28 janv. 1981, n°17719, RJF 3/81 n°223), dépenses effectuées pour rendre une installation d’ascenseur conforme aux normes réglementaires de sécurité ou pour remplacer un ascenseur vétuste (BOI-RFPI-BASE-20-30-10 n°50, 3 févr. 2014), étant ici précisé que les dépenses de remise aux normes participent toujours de dépenses d’entretien et de réparation ;
– des dépenses d’amélioration : elles s’entendent de celles qui ont pour objet d’apporter à un immeuble un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier cependant la structure de cet immeuble (BOI-RFPI-BASE-20-30-10 n°70, 3 févr. 2014) : installation du chauffage central, d’une salle d’eau, d’une cuisine, du tout-à-l’égout, d’un ascenseur, de portes dans les cabines d’ascenseurs, d’une antenne collective de télévision (BOI-RFPI-BASE-20-30-10 n°70, 3-2-2014) ;
– des frais de gestion : il s’agit des frais de rémunération des gardes et concierges, des frais de rémunération, honoraires et commissions versés pour la gestion des immeubles, ainsi que des frais de procédure. Lorsque ces personnes sont partiellement employées à des tâches de gardiennage d’un immeuble, leurs salaires ne peuvent être pris en compte dans les charges déductibles que pour leur fraction qui rémunère cette activité de gardiennage (CE 27 juill. 1984 n°40152, RJF 11/84 n°1333) ;
– des primes d’assurance souscrites par les contribuables bailleurs directement auprès d’une compagnie d’assurance ou par un intermédiaire (administrateurs de biens, etc.), sous réserve toutefois qu’elles couvrent les risques affectant la conservation du bien : risque d’incendie et risques annexes, dégâts des eaux, bris de glace, dégâts causés par la tempête, la grêle ou la neige, vol ou vandalisme, catastrophe naturelle, responsabilité civile du propriétaire-bailleur, garantie d’un emprunt (BOI-RFPI-BASE-20-60 n°40, 12 sept. 2012) ;
– des charges récupérables non récupérées : il s’agit des charges dont le propriétaire est fondé de plein droit à obtenir le remboursement par ses locataires, sur justifications, en sus du loyer principal (charges locatives). Les charges de la propriété incombant au propriétaire continuent à pouvoir être déduites pour leur montant réel (BOI-RFPI-BASE-20-40 n°20, 12 sept. 2012) ;
– des provisions pour charges de copropriété : il s’agit des provisions pour dépenses, comprises ou non dans le budget prévisionnel de la copropriété, prévues aux articles 14-1 et 14-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, supportées par le propriétaire, diminuées du montant des provisions déduites l’année précédente qui correspond à des charges couvertes par la déduction forfaitaire ou qui ne sont pas déductibles ;
– des indemnités d’éviction et frais de relogement versés aux locataires en contrepartie de la libération des lieux, sous réserve toutefois que le bailleur redonne l’immeuble en location à des conditions (notamment de loyer) plus avantageuses versée (CE 8 juill. 2005 n°253291, Delon : RJF 11/05 n°1194 ; CE 21 nov. 2007, n°275536, Pigeault : RJF 2/08 n°147) ;
– des impôts : l’imposition doit être une charge fiscale incombant normalement au propriétaire et il doit s’agir d’un impôt perçu au profit des régions, des départements, des communes, de certains établissements publics ou d’organismes divers (établissement public foncier de Normandie, établissement public foncier de Lorraine, communautés urbaines, etc.), sous réserve des cas d’exclusion : il s’agit, en l’espèce, principalement de la taxe foncière ;
– des intérêts d’emprunt contractés pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des immeubles ; peuvent être également déduits certains frais d’emprunts : frais de constitution du dossier, frais d’inscriptions hypothécaires, frais de mainlevée.
Conditions de déductibilité. Les charges foncières ne sont déductibles que si l’immeuble est donné en location – ou s’il est destiné à être mis en location. Lorsque ces charges concernent des immeubles inachevés, ou des immeubles dont la SCI se réserve la jouissance (en les mettant gratuitement à la disposition des associés), elles ne sont pas déductibles des autres revenus éventuellement encaissés. Elles doivent en outre avoir été effectivement supportées par la SCI, avoir été payées au cours de l’année d’imposition et être justifiées (factures).
Déficits. Le résultat d’une SCI est déterminé au niveau de la société, en tenant compte des revenus bruts encaissés et des charges déductibles qu’elle a acquittées ; il est déterminé selon les règles des revenus fonciers. Ce résultat net (revenu ou déficit) est ensuite partagé entre les associés, au prorata de leurs parts sociales, pour être imposé entre leurs mains : aucune imposition n’est établie au nom de la société.
Le traitement fiscal des déficits fonciers constatés par une SCI n’est pas altéré par la translucidité de la société.
Les déficits fonciers résultant de dépenses déductibles des revenus fonciers autres que les intérêts d’emprunts sont ainsi répartis entre les associés, au prorata de leurs parts sociales, et imputables sur le revenu global de chacun d’eux dans la limite d’un plafond annuel de 10 700 € (CGI, art. 156, I-3, al. 6) ; dans une société, cette limite est appréciée au niveau de la déclaration de chaque associé imposable dans la catégorie des revenus fonciers : chaque associé peut donc imputer sa quote-part de déficits sur son propre revenu global, à concurrence de 10 700 €. La fraction du déficit foncier qui excède le plafond est imputable uniquement sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Lorsqu’un contribuable, propriétaire d’un immeuble impute un déficit foncier sur son revenu global au titre d’une année, l’immeuble doit être toutefois affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation.
Exemple : Un propriétaire paie en juin de l’année N des travaux réalisés dans un logement loué le 1er juillet N. Le paiement de ces travaux génère un déficit foncier qu’il impute sur son revenu global déclaré au titre de N. Ce déficit n’est pas remis en cause s’il loue le logement jusqu’au 31 décembre N + 3. S’il impute un nouveau déficit sur son revenu global au titre de N + 3, la date butoir est repoussée jusqu’au 31 décembre N + 6.
Cette obligation d’affectation de l’immeuble à la location s’impose également lorsqu’une société est propriétaire de l’immeuble, si certains associés ont bénéficié d’une imputation de déficit sur leur revenu global ; ceux-ci doivent en outre conserver leurs titres pendant la même durée. La cession des parts avant l’expiration de ce délai de trois ans entraîne la remise en cause de l’avantage, même si la société continue à respecter l’affectation de l’immeuble à la location (BOI-RFPI-BASE-30-20-10 n°40, 12 sept. 2012).
